Aandelen hebben in Amerika huizen ingehaald. En in Nederland?

In Amerika hebben huishoudens ondere andere door de sterk gestegen aandelenkoersen nu meer vermogen in aandelen dan in huizen. Hoe zit dat precies in Nederland?

In Amerika zijn aandelen sinds kort een groter bestanddeel van het vermogen dan woningen. Aandelen zijn inmiddels goed voor iets meer dan 30% van het totale vermogen, huizen voor rond de 25%. Dat komt vooral doordat aandelen sterker zijn gestegen dan huizenprijzen en door de toegenomen populariteit van aandelen.

Het bezit van de zaak is het begin van het vermaak

Ook in Nederland geldt dat aandelen meer in waarde zijn gestegen dan huizen. Het hangt uiteraard van de meetmomenten af, maar in 1983, toen de AEX van start ging, was de gemiddelde huizenprijs omgerekend 62.000 euro. De gemiddelde transactieprijs in september was 504.658 euro. Anders gezegd: een investering van 100 euro in een huis in 1983 is nu 814 euro waard.

Wint steen of wint papier?

De AEX startte in 1983 op 100, omgerekend 45,38 euro. De AEX GR-index, waarin herbelegde dividenden zijn meegenomen, staat nu op 4.664,16. Een investering van 100 euro destijds is nu dus 10.278 euro waard. Voor wie dat graag in een jaarlijks rendement ziet: dat is ongeveer 5% per jaar voor huizen en 11% per jaar voor aandelen. Papier won het dus van steen.

Een woning heeft meer in huis 

Een paar belangrijke kanttekeningen. Bij een huis heb je ook woongenot, een klef woord, maar een woning brengt (meestal) ook buiten eventueel rendement meer plezier dan een aandeel.

En wellicht belangrijker: als je een woning met een hypotheek kocht, heb je als het ware met een hefboom geïnvesteerd, dus dan was je rendement veel hoger uitgevallen. En je moet eigenlijk ook hypotheekrentekosten (en hypotheekrenteaftrek), onderhoud en belastingen meenemen. Lang verhaal kort: het is niet eenduidig.

Nederland blijft huiselijker 

Het aandelenbezit vergelijken is ingewikkelder. In Amerika regelen particulieren hun pensioen meestal zelf, in Nederland gaat het vooral via collectieve pensioenfondsen. Vergelijkingen van aandelenbezit tussen Amerika en Nederland die dit niet meenemen, zijn daardoor scheef.

Voor Nederland moet je dus behalve rechtstreeks bezit ook meenemen wat er via pensioenen wordt belegd. Op basis van de meest recente CBS-cijfers die ik kon vinden, is – als je pensioenvermogen meeneemt – de eigen woning (minus hypotheek) 32% van het totale vermogen, het pensioen 36% en effectenbezit 4%. In die laatste twee zitten echter niet alleen aandelen. Als pensioenvermogen voor ±35% uit aandelen bestaat en effectenbezit voor ±75%, dan kom je uit op (35% × 36%) + (75% × 4%) ≈ 16% in aandelen.

De conclusie volgt in 2069…

In Nederland zijn “stenen” dus nog steeds een veel groter deel van het vermogen dan aandelen. Of je hieruit moet concluderen dat de shift naar aandelen hier nog goed op gang moet komen, of dat aandelen – in ieder geval in Amerika – relatief wel heel hard zijn gestegen, laat ik aan de lezer.

Achteraf gezien hadden we in 1983 in ieder geval zowel aandelen als huizen moeten kopen. 

Zeggen we dat in 2069 ook over 2026?

Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.