De gemiddelde Amerikaanse huizenkoper loopt door de oorlog een tweede huis mis
Het vertrouwen van Amerikanen in de economie bereikte begin oktober het laagste punt sinds dit gemeten wordt. Een belangrijke reden is de gestegen hypotheekrente. Een simpele berekening laat zien hoe groot die impact is voor een Amerikaan die nu een doorsnee huis koopt.
De University of Michigan houdt elke maand een enquête waarin Amerikanen allerlei vragen krijgen over de economie, hun eigen financiële situatie en grote aankopen zoals een huis. De antwoorden worden samengevat in de Consumer Sentiment Index: hoe hoger, hoe beter. Het onderdeel dat de huidige economische situatie meet, zakte begin oktober naar 44,7, het laagste niveau sinds het begin van de metingen in 1946. Geen goed teken.
Onderzoeksdirecteur Joanne Hsu gaf als reden dat “de frustratie over de kosten van levensonderhoud blijft toenemen.” Huisvesting is daar een belangrijk onderdeel van. En de opgelopen rente, aangejaagd door de oorlog met Iran, is daarbij een belangrijke oorzaak.
Hypotheekrente op hypotheekrente
Een kijkje in de cijfers maakt dit zeer begrijpelijk. Amerikanen kopen hun huis bijna altijd met een 30-jaars hypotheek die wordt afgelost. De rente daarop lag vlak voor het begin van de oorlog met Iran rond de 6% en is inmiddels opgelopen naar 7,4%. Wat betekent dat?
Een doorsnee bestaande woning kost in Amerika ongeveer $430.000. Als je verzekeringen, belastingen en andere kosten buiten beschouwing laat en uitgaat van een 30-jaars hypotheek die volledig wordt afgelost (gebruikelijk in de VS) dan geeft dat dit verschil:
Maandelijkse rente- en aflossingskosten bij 6,0%: $2.578
Maandelijkse rente- en aflossingskosten bij 7,4%: $2.977
Dat scheelt $399 per maand, ofwel $4.788 per jaar, ofwel $143.640 na 30 jaar!
Huizenhoog verschil
Stel dat een Amerikaan die $399 elke maand belegt in plaats van aan de hypotheek uit te geven, bijvoorbeeld in de S&P 500 met een rendement van 7%. Na 30 jaar is die maandelijkse inleg dan uitgegroeid tot zo’n $486.000. Genoeg om een tweede huis te kopen!
Een doorsnee huis is tegen die tijd vast duurder, en die 7% is natuurlijk onzeker, dat kan ook veel minder zijn (ook meer).
Maar ook tegen de huidige (veilige?) 30-jaars rente op Amerikaanse staatsobligaties van 5,7% kom je uit op ongeveer $379.000. Dat is toch op zijn minst een leuk vakantiehuisje.
In 2056 zal het verschil tussen huizenkopers uit begin en eind 2026 pas echt goed duidelijk worden
De groei komt van de consument
De berekening laat zien hoe groot de impact van het renteverschil is. Het is dan ook goed te begrijpen dat er nu 58% meer huizenverkopers in Amerika zijn dan kopers.
Dit is ook belangrijk voor de economie. In het laatste kwartaal droegen consumentenbestedingen ruim drie keer zoveel bij aan de Amerikaanse economische groei als alle investeringen samen, inclusief de miljarden voor AI. Als de consument minder besteedt - onder andere doordat hij/zij meer kwijt is aan een hypotheek - kan dat dus veel impact hebben.
Uit de gisteren gepubliceerde kwartaalcijfers van JPMorgan, Citibank en Wells Fargo bleek daar echter nog niets van: de consument blijft gewoon geld uitgeven.
"The US economy continued to be fueled by strong business investment and ongoing consumer spending," aldus Jamie Dimon van JPMorgan. “Hopefully we’ll enjoy this good environment for a while. We just don’t know when it’s going to stop.”
Dat weet niemand, maar uiteindelijk is het onvermijdelijk dat hogere rentes via hypotheeklasten en (nog) hogere creditcardrentes de Amerikaanse consument dwingen om minder uit te geven.
